La Generalitat de Cataluña ha aprobado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, que ha entrado en vigor el 1 de enero de 2026
Esta ley introduce modificaciones relevantes en el ámbito de la vivienda y el urbanismo, con especial incidencia en los alquileres de temporada y el arrendamiento de habitaciones. Su finalidad es poner fin al uso indebido de contratos temporales como vía para esquivar la normativa aplicable al alquiler de vivienda habitual.
Arrendamientos de temporada
A partir de la entrada en vigor de la ley, los contratos de alquiler de carácter temporal que no tengan una finalidad vacacional, turística o recreativa —como aquellos vinculados a estudios, desplazamientos laborales temporales, tratamientos médicos u otras necesidades residenciales—quedan sometidos al régimen relativo a la vivienda habitual previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en lo que se refiere a las normas relativas a la determinación y actualización de la renta, la fianza, las garantías adicionales, y la distribución de gastos entre las partes.
Cuando la vivienda se sitúe en una zona declarada como mercado residencial tensionado, la renta de estos contratos deberá respetar los índices de referencia tanto en el momento inicial como en las revisiones anuales. Únicamente quedarán excluidos de esta regulación los alquileres que tengan un carácter estrictamente turístico o vacacional, circunstancia que deberá quedar debidamente acreditada y reflejada en el contrato.
La norma refuerza asimismo las facultades de control de la Administración. En caso de que se compruebe que un contrato temporal encubre realmente un arrendamiento permanente, la autoridad competente podrá recalificarlo, exigir la aplicación de los límites de renta correspondientes y, en su caso, imponer las sanciones previstas al arrendador.
Alquiler por habitaciones
La ley incorpora también una regulación específica del alquiler de habitaciones, aclarando que esta modalidad no altera la naturaleza del arrendamiento de vivienda. En las zonas de mercado tensionado, la suma de las rentas percibidas por el alquiler de todas las habitaciones no podrá exceder el importe máximo que correspondería al alquiler íntegro de la vivienda.
Conclusión
En conjunto, la Ley 11/2025 introduce un cambio significativo en la regulación del alquiler en Cataluña. Propietarios, inversores y profesionales del sector deberán extremar la justificación de la temporalidad de los contratos, reforzar la claridad contractual y cumplir de forma estricta con los límites de renta establecidos para evitar contingencias legales y sanciones.
Claves prácticas de la Ley 11/2025
- Atención a las zonas tensionadas: en estos ámbitos, tanto los alquileres temporales “asimilados” como el alquiler por habitaciones deben respetar los límites máximos de renta establecidos por la normativa.
- La justificación debe ser real y documentada: los contratos temporales deberán explicar y acreditar claramente la causa de la temporalidad para evitar recalificaciones y sanciones.
- El alquiler por habitaciones también tiene límites: la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima que correspondería al alquiler completo de la vivienda.
Redactado por: Arc Associats
Fecha de la primera publicación: 26 de enero del 2026
